潮评社 | 房地产业如何才能真正进入良性循环？

2021-12-15 11:53:37 来源：中国文化报道网作者：分享：

　　密集的房地产调控政策在带来越来越大的压顶之力。对于那些本来刚需无力的三四线城市而言，每一个调控政策都是“黑云压城城欲摧”。

　　面对库存积压、去化周期延长的困境，近一个月来，已有多个三四线城市出台购房补贴等楼市支持新政。

　　本来就靠着宽松政策试图快速去库存，结果遭遇一次胜过一次的严厉调控政策，“房住不炒”的警示开始不得不重视起来。

　　政策严厉，迫使全国楼市的整体降温，楼市分化也在意料之中。现在，多个城市开始又像以往许多年以来屡试不爽的手段再次出手“救市”。

　　12月14日，安徽芜湖发布购房支持新政，对符合条件的青年英才最高可获得10%购房款补贴。至此，近一个月来，释放出“鼓励购房”新政的城市已超过十个。

　　湖南衡阳是在本月10日发布购房补贴政策后，13日，其下辖耒阳市召开促推房地产行业发展座谈会，提出“全力促进房地产行业良性循环和健康发展”“依法解决房地产开发企业的合理诉求”“全力做好房地产企业与金融机构的无缝对接”，成为全国范围内较早响应中央“房地产良性循环”政策的城市。

　　简单分析就可得出如此结论：在楼市下行期，置业者预期下调的背景下，部分库存压力大的三四线城市“供大于需”的现象更为凸显，楼市调整难度大。

　　与此同时，受多地“限跌”的影响，房企销售回款的压力更大。为促进当地房地产市场平稳健康发展，保持良性循环，预计后续仍会有其他三四线城市从供需两端出台提振楼市的新政。

　　芜湖市无非是其中一个代表。它之所以出台需求端楼市利好政策，在其背后，也和当地库存压力大，短期内购房者置业预期低有关。

　　根据上海易居房地产研究院的最新报告，在新房成交环比连跌6个月的基础上，下半年百城存销比快速拉升。

　　截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量创下近5年的新高，其中，三四线城市的库存积压更为现象更为严峻。

　　该报告显示，商品房去化周期最长的10个城市分别是西宁、洛阳、舟山、威海、无锡江阴、哈尔滨、芜湖、固安、烟台和韶关，有8城属于三四线能级城市；芜湖排在第7位。

　　芜湖当地中介表示，11月份，芜湖新房供应明显加快，不少热销盘加推，但销售却并不乐观。

　　在人们大谈特谈“供给侧”改革的同时，房地产“供给侧”的难题突然一下子推到需求低迷的三四线城市面前。

　　中央数次强调“房住不炒”和“促进房地产业良性循环”。这自然是为了一个支柱行业的“长治久安”，断不可置若罔闻。

　　不久前相继召开的中央政治局会议和中央经济工作会议，在部署2022年的工作时，均提出“促进房地产业良性循环”。

　　当前，三四线城市楼市下行压力较大，预计接下来在相关政策调整方面，会出台各类微调宽松的政策，政策从供需两端同时发力，以进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

　　有专家这样支招：供给端重在创造营商环境，尤其是让开发贷等政策积极跟进；在需求端，则会在购房补贴方面跟进，以活跃住房消费需求。

　　理论没错，实践起来却不是如此简单。否则就不会出现如此“进亦忧，退亦忧”的困局了。

　　此方销售受阻，彼方供给一时刹不住车。二者的差额就是库存。前者越慢，后者越快，库存越多。尤其是在前十几年房地产的“大跃进”年代，供给在貌似无尽头的需求鼓励下，已经严重超支。现在，不得不面临这个“哈姆雷特”难题。

　　涨不能涨，跌也不能跌，买房者因为政策进入良性、楼市回归正常而大都选择持币观望。这是许多城市面临的困窘。想在供需两端都能出台符合国家房地产规定方向的政策，并真正践行“房住不炒”的原则，是一个严肃的问题。