【“提前还房贷”是好的选择吗】
郭子源
最近一段时间，“是否应提前还房贷”话题的热度居高不下。先是“这届年轻人不想给银行打工”话题冲上热搜，后是有人将提前还房贷与银行理财、基金等投资收益进行比较。不少人留言称，年轻人倾向于提前还清房贷，以减少所需支付的利息总额。
乍一算房贷利息总额，确实容易吓一跳。假设你申请100万元的商贷(非公积金贷款)，期限30年，首套房执行4.6%利率，按照等额本息还款方式，你总共需要支付84.55万元利息以及100万元本金，即便按照等额本金还款方式，所需支付的利息也高达69.19万元。如果是二套房执行5.7%利率，100万元30年期的商贷，在等额本息还款方式下，利息总额高达108.94万元，比100万元本金还要高。
由此可见，“是否应提前还房贷”既是经济学问题也是社会民生问题。可是，回答此问题不能依靠“给银行打工”这种简单思维，而要根据经济学原理进行理性分析和科学研判，其核心逻辑是，要比较名义利率、实际利率，分析不同时期、相同数量人民币的购买力，以及个人收入随着时间推移如何变化。
分清名义利率和实际利率，才能弄懂你我的贷款利率。很长时期内，不论是个人住房贷款还是企业经营性贷款，所执行的利率均为名义利率。而实际利率是什么呢？它是根据通货膨胀矫正的利率，即实际利率等于名义利率减去通货膨胀率。假设贷款的名义利率为10%，通货膨胀率为4%，实际利率就是6%，通货紧缩则反之。因此，名义利率告诉你的是，随着时间推移，你账户上的人民币数量增加有多快，而实际利率告诉你的是，你账户上人民币的购买力提高有多快。这也就解释了为何金融学者要将贷款称为“福利”，但前提是存在通货膨胀。
在此基础上，再去比较不同时期、相同数量人民币的购买力。首先要厘清两个概念，CPI(消费者物价指数)和通货膨胀。CPI用来监测随着时间推移，消费者生活的总费用如何变动。如果物价总水平上升了，经济学者将此情况称为通货膨胀。接下来可以分析，今天的100万元在20年后相当于多少钱。用2022年的100万元乘以2042年物价水平与2022年物价水平的比值，即可得出结果。当然，这其中包含诸多不确定因素，需要借款人进行预判。
考虑了上述因素之后，再研判一下你未来几十年的收入走势，从而回答“是否应提前还房贷”。通货膨胀不利于固定收入群体，但对于变动收入群体来说，他们的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。因此，如果未来的收入将逐年增加、且增幅较大，不提前还款或许是一个更好的选择，而固定收入群体则反之。
以上仅为理论分析，实际生活远比经济学理论复杂，人们还要综合考量很多因素。例如，是否要储备足额资金来应对突发事件，需要准备多少钱来抚养子女、赡养父母，留多少钱用作未来的医疗养老，等等。所以，“是否应提前还房贷”这件事因人而异，要结合个人收入结构、个人职业规划、对经济指标走向的研判等各种因素，审慎做出更适合自己的选择，而不是人云亦云。
【房贷利率怎么算】
怎么算？按揭贷款利息计算方法根据个人选择还款方式的不同利息的计算方法也是不同的。
还款方式分为“等额本息法、等额本金法”。
（一）等额本息还款法
“等额本息还款法”又称“月均等额还款法”，目前较为常用，它是在你还贷期限内，以固定的数目每月还贷。也就是说，不仅每年每月本金保持不变，而且每年每月利息保持不变。
等额本息法：计算公式
月还款额＝本金＊月利率＊［（1月利率）＾n／［（1月利率）＾n－1］
式中n表示贷款月数，＾n表示n次方，如＾240，表示240次方（贷款20年、240个月）月利率＝年利率／12
总利息＝月还款额＊贷款月数－本金
等额本息的特点是：整个还款期内，每个月的还款额保持不变。贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的开支。
（二）等额本金法
等额本金法：计算公式
月还款额＝本金／n剩余本金＊月利率
总利息＝本金＊月利率＊（贷款月数／20.5）
等额本金的特点是：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的。这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。那么，怎样才能少还利息？一种办法是贷款前选择等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以，当你提前还款时，利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多，本金少，则当提前还款时就要吃些亏。所以，选择合情合理的还贷方式十分重要。
如果您有提前还款的打算，使用等额本金的方式较为划算。如果前期资金较为紧张或需要进行其他资金使用的，建议选择“等额本息”还款方式；如果收入比较稳定而不需要进行其他用途的，建议选择“等额本金”还款方式。另外，由于按揭利息是“一年一定”的浮动方式，从按揭利率成本这方面考虑，如果预期今后数年利率将逐步走高的话，选择“等额本金”还款方式比较有利。
【房贷利率下调提前还款有利吗】
按照最新政策，贷款市场报价利率（LPR）1年期报3.7%，与上次持平，5年期报4.45%，较上次下降0.15个百分点。这意味着不只是新买房用户最低可享受到4.45%的利率，存量房贷用户的月供也会根据各自情况将有所减少。
过去几十年国内房价高速上涨，只要赶上这个红利期，在房产增值的部分面前，房贷利率几乎可以忽略不计。所以很多人才会说：“房贷是普通人能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱”、“贷款买房是抗通货膨胀的最佳选择”，“低首付，高杠杆，搏一搏单车变摩托”……
再加上之前各种理财产品收益至少都在5%以上，所以怎么算都比提前还贷赚。但这样的日子不可能一直持续下去。
随着理财打破刚性兑付，未来买理财不一定保本了，而且现在的收益4%都勉强，再加上房价调控很难出现过去那种上涨潮……所以怎么选也得发生改变了。
如果没有更好的投资方式，提前还款是不错的选择，一来降低了负债，二来也降低了月供进而降低压力，是往后很不错的一种投资方式。
