【“提前还房贷”为啥又掀高潮】
只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。
李宇嘉
近段时间，“提前还房贷”又掀起了高潮。有朋友告诉我，最近他发年终奖了，计划提前还房贷，但没想到，手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能。据悉，有的银行可以在手机上申请该功能，但放出的号很少，每天点进去都显示预约已满。到柜台办理，要么窗口很少、要么排好几个小时。即便预约到的，也要等待2-3个月。另外，提前还贷普遍要缴违约金。
事实上，提前还贷潮贯穿2022年。2023年年初，为啥“提前还贷”又掀起高潮？一方面，2022年到现在，尽管房贷利率下降了1个百分点左右，但对老百姓而言，利率还是很高。已经发放的房贷，利率大部分要在5%左右。特别是，2016-2021年，商品房市场在高位运行，那时的房贷利率普遍在5%以上。问题是，现在存款和保本理财的利率，普遍低于3%。
比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零取）-3%（整存整取）。此前收益比存款高的货币基金，其收益在2022年比存款利率还要低。在老百姓眼里，过去银行理财一直是没有风险的，但现在也大幅度波动，甚至出现负收益。相对收益更高的资管产品，亏损本金的现象也在2022年不断出现。没有比较就没有伤害，如此一看，房贷利率就很高了。
记得在2014-2017年，那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶，社会融资需求很旺盛，金融环境也很宽松，金融机构大量发行各类融资产品，老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种，而且多是刚性兑付的。所以，即便那时房贷利率在5%以上，也是相对便宜的。因此，那会儿大家买房时，都想多申请房贷、少给首付，结余的存款搬家到了理财和资管。
现在，情况不一样了，房贷利率变高了，理财收益走低了，自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转。近期，理财收益一度大幅度下滑，甚至出现破净的情形，更是引发了大规模的赎回。回到存款账户上的钱怎么处置？老百姓是聪明的，简单的加减法算得很清晰了，提前还贷是最好的选择，等于变相理财。而且，还有一个非常重要的触发因素，就是近期房贷利率动态调整。
根据央行政策，70个大中城市中，有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市，这些城市大部分的房价在下跌。由此，未来全国绝大多数城市的首套房贷利率取消下限。对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。这时，要么还贷款，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。
对银行来说，近年来对实体贷款利率明显走低，2022年下降了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此，房贷就是优质资产了。同时，2022年居民存款同比多增近8万亿，包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金，大部分成为定期存款。资金成本在增加，增量房贷申请在下降，存量房贷被提前还贷，银行收益自然受冲击。
【提前还房贷违约金一般扣多少钱】
房贷提前还款对于违约金的收取，不同银行规定都可能会有所不同。比如有的银行会规定：
1.在房贷还款未满一年的时候进行提前还款，将收取提前还款金额的3%作为违约金；
2.在房贷还款满一年、未满两年的时候进行提前还款，将收取提前还款金额的2%作为违约金；
3.在房贷还款满两年、未满三年的时候进行提前还款，将收取提前还款金额的1%作为违约金；
4.在房贷还款满三年后进行提前还款，不再收取违约金。
【房贷逾期扣保证金是怎么回事】
由于你的房贷逾期，银行直接扣了开发商的保证金，这种情况是十分严重的，建议抓紧时间和他们协商，以免房子被拍卖出去。银行扣了开发商的担保资金，原因是你没有按照期限还贷款。现在你已经把逾期的欠款和滞纳金缴纳清，那么银行应该归还开发商的担保金，因为开发商也不应该向客户索取被银行扣除的保证金。
