大家上午好！欢迎出席珠海市人民政府新闻发布会。近日，市自然资源局正式印发了《珠海市"烂尾楼"整治处理办法》，为及时做好政策解读，今天我们邀请到市自然资源局田建华副局长、市住房城乡建设局黄春四级调研员、市城市管理综合执法局执法监督科罗敏科长、市自然资源局城市更新科郑文玉科长、香洲区住房和城乡建设局彭建力副局长、金湾区建设局城市更新室李彦林主任，请他们介绍《珠海市"烂尾楼"整治处理办法》相关情况，并回答大家感兴趣的问题。
本次发布会有两项议程：
一是请田建华副局长介绍《珠海市"烂尾楼"整治处理办法》相关情况；
二是有关单位答记者问。
下面，请田建华副局长介绍《珠海市"烂尾楼"整治处理办法》有关情况。
田建华：主持人，各位媒体朋友，各相关部门的同志：
大家上午好。
首先，感谢大家参加今天的政策吹风会，更感谢对珠海市“烂尾楼”整治处理工作的关心和支持。《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》已经市人民政府同意，于今年4月20日正式印发施行。下面，我先向大家介绍一下珠海市“烂尾楼”整治处理政策出台背景、发展历程及本次《办法》修订情况和主要亮点：
一、政策背景和发展历程
上世纪90年代，因开发商资金短缺、债权债务纠纷、违建等原因，导致部分在建工程停工停建，形成了一定数量的“烂尾楼”。这些“烂尾楼”不仅造成了城市土地资源的浪费，还对市容市貌、社会治安稳定和经济建设带来了不良影响。
珠海市委、市政府一直高度重视“烂尾楼”的盘活处置，不断总结提炼历年工作经验，梳理形成可复制推广的扶持政策，打造了珠海市在推动“烂尾楼”项目盘活处置方面、有别于其他城市的工作特色和亮点。2017年5月及2018年1月，珠海市先后印发施行了《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》（珠规建更规〔2017〕2号）等政策及配套文件；2020年7月，在上述文件基础上修订形成了《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》（珠自然资字〔2020〕670号）。这些“烂尾楼”整治处理政策，针对的是土地用途为商业、办公、酒店或住宅，已取得《建设工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设，但于2011年12月31日以前已停工未续建，未办理规划条件核实和竣工验收的经营性开发项目。另外，珠海市对达到“三旧”改造标图入库门槛条件的，积极引导按照“三旧”改造政策实施改建、拆建。
各项政策文件实施至今，有效地盘活了东方翠景台、豪逸万信花园等一批“烂尾楼”。据各区排查统计，目前全市共计71个烂尾楼项目，已盘活15个，另外有7个正在开展前期研究工作。
二、《办法》修订背景及主要内容
这次出台的《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》，是珠海市“烂尾楼”整治处理政策的3.0升级版。时隔不足1年进行政策的修订升级，主要有三方面原因。首先，是基于政策衔接考虑。原政策有关基准地价计价的规定，存有与自然资源部有关土地市场评估价计价政策规定不相符的问题，按照广东省自然资源厅有关工作部署要求，需及时调整，做好衔接。调整后，历史项目适用政策衔接处理需要明确规则。其次，需要政策补缺。相关部门提出，需对项目审批及监管过程中的存在问题进行研究处理，主要是补充考虑规划调整未及情形的分类处置措施。最后，是解决项目推进的堵点、难点问题。企业反映，履约保证金缴存数额核定规则设置不合理，建议调整。
修订过程中，本局坚持以问题为导向，广泛开展区、市各相关部门意见征询，精心组织企业座谈会听取企业代表的意见，并面向社会各界公开征求意见。从征求意见反馈情况看，各方面对《办法》给予了充分肯定，一致认为，《办法》充分考虑了珠海市实际情况和各区差异，准确把握了“烂尾楼”整治处理工作中的重点、难点问题，指导性和可操作性强。
本次修订的内容主要有四个方面：一是对地价计收标准进行调整，理顺与国家、省土地市场评估价有关管理规定的衔接，并维持原有的扶持力度；二是对经批准盘活的“烂尾楼”项目，给予规划条件调整支持政策，在取得建筑工程规划许可前，允许变更规划条件；三是取消了对履约保证金缴存金额的统一核算比例要求，按照“属地推进，因地制宜”的原则，改为由各区政府另行结合项目实际情况分类研究制定；四是增补关于历史项目适用政策衔接处理规则，确保政策可平稳衔接过渡。
三、政策主要亮点
经过上述两轮修订，珠海市现行的“烂尾楼”整治处理政策主要亮点体现在两方面：一是扶持措施成体系。在规划调整、土地出让、规费补贴等方面，给予了一系列扶持措施。如规划调整方面，允许具备条件的前提下提高容积率、改变土地用途。在土地出让方面，提出了按照单宗市场评估价30%计地价等降低用地成本的具体措施，并允许土地出让年限重新起算，允许“烂尾楼”项目与其他项目合宗开发、联动开发。在规费补贴方面，提出原建筑规模不计收城市基础设施配套费支持。二是审批、监管权责一致。将“烂尾楼”项目认定、规划方案申报受理、处置方案组织编制和审批、地价评估及核准等事权全部下放区级政府及部门，同时明确了区级部门的监管责任，要求各区制定适应辖区实际的监管协议、履约保证金核算及缴存、返还规则。
接下来，本局将牵头会同市级各有关部门、各区继续将加强“烂尾楼”政策统筹，认真做好《办法》宣传贯彻，推进政策落地施行，引导市场用好、用足政策优惠，抓住发展契机解决历史遗留“烂尾楼”，力争“烂尾楼”盘活处置上开创新局面。谢谢大家！
朱清发：谢谢田局介绍，下面进入提问环节，欢迎大家围绕今天的发布主题提问，提问前请通报一下所在的新闻机构。请记者朋友开始提问。
凤凰网：想请问香洲和金湾的负责人，香洲和金湾烂尾楼情况有什么特点？能不能举个比较显著或市民关心的例子说明一下，针对这些特点，在盘活工作上香洲和金湾分别进行了哪些安排呢？谢谢。
彭建力：谢谢这位媒体记者的提问，我简单介绍一下香洲区烂尾楼的情况。
经排查，香洲区共有1烂尾楼”项目22个。截至目前已成功盘活的项目有9个。
香洲区的“烂尾楼”也是因为当初的开发企业资金链断裂、没有按照规划许可超规模建设、建筑质量不符合验收标准等原因造成烂尾。针对因各种因素而烂尾的项目，我们采取不同的方式进行分类处理：一是政府推动、市场运作。政府提供政策引导和扶持，发挥市场主体作用，通过市场化运作解决项目问题。如夏湾农贸批发市场通过市场运作、企业收购的方式注入新资金盘活了该“烂尾楼”。二是债务单一的、政府给以政策支持。对于债务单一、企业有能力自主解决债务纠纷的，香洲区政府按照“烂尾楼整治处理办法”引导企业在土地产权办理、划拨转出让、容积率等方面给予政策引导和扶持；埃信电信设备有限公司厂房“烂尾楼”项目，香洲区结合“三旧”政策改造对该项目进行了盘活。三是建立监管机制。根据“烂尾楼”管理办法的相关要求结合相关工作实际情况，按照政府推动、市场运作、依法处置、规划引导、分类处理的原则，逐步推进香洲区的“烂尾楼”盘活处置工作。一是按照市里的政策，20日出的《管理办法》香洲区正在研究制定《珠海市香洲区“烂尾楼”处置项目实施监管协议》，采用保证金监管模式，实施“烂尾楼”项目建设监管工作，而且根据此次修订的《办法》区政府正研究根据项目的实际情况为了减轻企业融资压力，将大幅减少履约保证金；另一方面，为了支持“烂尾楼”主体企业融资贷款，也明确了“烂尾楼”项目抵押贷款的监管工作机制，既支持了企业融资贷款，又明确了“烂尾楼”项目抵押贷款监管的工作机制，这样推动“烂尾楼”项目顺利建设。
目前，香洲区范围的有金骏大厦、翠城苑、前山银丰大厦、豪逸项目，这四个项目已完成认定处置程序，办理了施工许可证，正在施工阶段，珠海国际大厦盘活处置方案取得区政府的批复，已经完成实施主体的公示，正在办理相关手续。还有4个项目我们也正在实施办理认定、规划等程序。接下来，我们香洲区也将探索推动对部分“烂尾楼”采取国企介入、政府回收、破产预重整等措施加快推动辖区“烂尾楼”整治。
我的回答结束，谢谢。
李彦林：香洲区因上世纪九十年代西区大开发遗留了很多“烂尾楼”，大部分为原三灶管理区历史遗留项目，主要集中在三灶镇金岛路、金海岸大道等城市主干道沿线两侧，严重影响城市形象。
为盘活我区土地资源，加快推进原三灶管理区“烂尾楼”项目建设，区政府成立了处置三灶管理区“烂尾楼”工作领导小组，聘请了专业法律团队对“烂尾楼”项目的债权债务情况进行全面梳理。
近几年来，金湾区在市委、市政府正确领导下，遵循“政府推动、市场运作，依法处置、规划引导，分类处理、循序渐进，属地推进、因地制宜”的原则，积极推进全区“烂尾楼”项目整治处理工作，取得了一定的成效。截止目前经盘活已建成4个项目，分别是青湾花园、金海大厦、中兴花园和原平沙东兴公司综合楼，用地面积3.35万平方米。已申报盘活程序的项目有9个，分别是新金都、达通大厦。比较有特点的是新金都的烂尾楼盘活工程，它在三灶镇繁华地段，位于金岛路、虹阳路路口西南侧，它以前是一个修车厂，现在这个烂尾楼已经盘活，正在修建当中，计划两年内完工，计划完成投资4.2亿，打造为集商业、办公、酒店为一体的高端综合服务体，成为三灶镇新的地标性建筑；达通大厦项目用地面积6400.5平方米，计划完成投资2.2亿。我区将继续做好《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》的宣传贯彻，积极推进“烂尾楼”项目报批工作。
南方都市报：刚才田局在介绍时说了，对于长期处于司法纠纷的烂尾项目珠海有什么政策和方法？根据现行的法律法规，如果拿地开发不顺利，无法继续建设，政府有哪些处置措施？
郑文玉：感谢这位媒体记者的提问。
“烂尾楼”项目如涉及司法纠纷，需先完成司法判决程序，固化权益。下一步，对权益进行整合，形成单一权利主体后申报。申报后按照《办法》相关规定，进行认定、处置方案报批等手续，享受相应降低用地成本、规划条件调整、土地使用年限重新起算等优惠扶持政策，实施续建或拆建。
您提的第二个问题，在拿地后，在办理建设工程规划许可手续前，预判无法继续开发建设的，符合相关条件的前提下可给予规划调整等处置，并同样给予“单宗土地市场评估价的30%”的扶持；完成建设工程规划许可手续后，如无法继续建设的，则应按照项目监管协议及土地出让合同相关约定处理。
需要说明的是，在防范“烂尾楼”再度烂尾方面，《办法》从政府监管角度提出了相应措施，主要有：
第一，复工续建的，强调必须符合房屋建筑质量安全等条件，具体体现在第七条。
第二，签订监管协议并缴纳履约保证金，具体体现在第二十二条。
第三，限期办理供地及报建手续并开工建设，具体体现在第二十四条。“烂尾楼”项目的开工及竣工时限应当严格按照与自然资源部门签订的土地使用权出让协议执行。未按时开工，且开工延期申请未获市政府批准的，由原批准机关撤销原处置方案批复文件，取消相应的扶持政策。含住宅项目及建筑面积在10万平方米以内的其他项目，竣工时限不超过3年；建筑面积在10万平方米以上的非住宅项目，结合实际建设工程量，可适当延长竣工期限，但位于万山区的延期不得超过4年，其他区的延期不得超过2年。
第四，采取拆除重建方式处置的，项目闲置土地认定、转让等严格按照新出让用地的有关规定予以核准。
谢谢。
羊城晚报：我有两个问题，单个“烂尾楼”项目是否可以和周边项目进行整合开发？需具备哪些条件？谢谢。
郑文玉：感谢您的提问。关于烂尾楼项目可否和周边项目进行整合开发，需要具备哪些条件，在办法研究过程中有考虑。
我们在实际工作中有遇到这种情况，部分“烂尾楼”受现行规划规范的限制，或者是经济成本平衡困难，拆除后在原用地范围内无法实施重新建设。在这种情况下，需要采取和周边项目进行整合开发的方式盘活。本次修订维持了原政策整合开发相关规定，允许“烂尾楼”项目与周边项目进行合宗开发或联动开发。
用地合宗是指，“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目用地合宗，整体规划及开发建设。用地合宗应具备下列条件，具体体现在第十四条：一是用地毗邻；二是土地使用权人相同；三是土地用途相同或兼容。
联动开发建设是指，“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目联动开发建设，建筑指标由高规划容积率用地向低规划容积率用地转移覆盖。联动开发建设应具备下列条件，具体体现在第十五条：一是用地位于同一国土空间详细规划编制单元范围内；二是土地使用权人相同；三是承接建筑指标的用地具有与转移的建筑指标相应土地用途相同或兼容的土地用途；四是建筑指标转移前及转移后，项目规划设计符合规范要求。需要说明的是，转移覆盖建筑指标这一部分的地价，应按照转移覆盖前所属项目适用的地价计收相关规定处理，并按照单宗土地市场评估价等值、对应土地用途不变的标准予以置换。
我的回答完毕，谢谢！
珠海传媒集团电视台记者：我看到在2017年之后，珠海市先后对于珠海市的“烂尾楼”印发了多个意见和办法，这次新出台的《办法》与之前的《意见》、《办法》有什么区别，它的亮点在哪里，关于烂尾楼的债权债务处置方面有怎样的特点？谢谢。
田建华：感谢这位媒体记者的提问。
这次办法3.0版，主要还是在以前2.0版的基础上修订完善，亮点主要体现在三方面：
（一）在降低用地成本方面，本次修订调整了地价计收标准，对涉及规划条件变更调整情形的，由“按办理地价核准时的基准地价”调整为“按处置方案批复文件印发时点单宗土地市场评估价的30%”计收地价。经测算，地价计收标准调整后，总体上未高于按原政策核算的用地成本。同时，在土地估价报告有效期内签订土地使用权变更或补充协议的，不需重新进行地价评估及估价结果报批。
（二）在规划方案调整方面，即可增加建筑规模或改变土地用途方面，本次修订对经批准盘活的“烂尾楼”项目，取得处置方案批复文件后变更规划条件的情形进行了研究，补充明确相应处置措施。对于取得建筑工程规划许可前确需变更规划条件的，由区“烂尾楼”项目处置责任部门按照本办法第二十一条规定程序，报区政府（管委会）审批后，给予调整并同样给予“单宗土地市场评估价的30%”的扶持。
（三）在履约保证金核算方面，本次修订取消了对履约保证金缴存金额按照统一规定比例核算的要求，改为由各区政府另行结合项目实际情况，分类研究制定具体缴存数额核定规则。
第二个关于债权债务的问题。“烂尾楼”盘活最复杂的是债权债务以及司法纠纷。政府目前在做的工作主要是给予合宗开发、联动开发等扶持措施，每个区里建立自己的台账，还针对个案项目开展前期研究。同时，也在探索做一些政策制度创新：一方面，对于未能自行实施，也未引入市场主体实施的，考虑区政府或国企介入，进行例如综合整治、拆除复绿、征收、协议收购等工作。另一方面，积极探索预重整的思路解决债权债务处置问题。通过借鉴其他城市经验，选取成熟可推动的项目纳入“烂尾楼”预重整机制试点范围，探索“烂尾楼”项目预重整具体实施路径，指导“烂尾楼”项目债务人实施预重整后，由债权人或债务人向法院申请重整。
谢谢！
南方都市报：“烂尾楼”采取续建方式的，如何保证建筑质量安全？
黄春：两种方式：
（一）“烂尾楼”项目采取续建方式处理的，在续建前，其不动产权利人应委托政府认可的鉴定单位对现状“烂尾楼”的质量安全进行评估鉴定，评估鉴定符合现行规定条件的才可以申请复工续建。
（二）“烂尾楼”项目在续建动工前，应当向原颁发施工许可证的发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。如涉及建设单位或者施工单位发生改变的，应当重新申请领取施工许可证，并相应办理质量监督和安全监督委托手续，将续建工程纳入正常的监管范围，保证续建工程的质量安全。
谢谢！
珠海传媒集团电台记者：我有两个问题：第一个问题，“烂尾楼”的项目可以采取什么方式，以及有哪些主体进行盘活处置？
第二个问题是由哪些部门受理“烂尾楼”项目的积极申报，需要办理哪些审批程序？谢谢。
郑文玉：谢谢这位媒体记者的提问。
“烂尾楼”可以采取多种方式予以盘活，《办法》第六条、第九条明确规定，可由不动产权利人申报，实施项目续建、拆除重建、综合整治；或政府通过收回或者协议收购的方式处理。
需要特别说明的是，“烂尾楼”项目处置方案批复后，办理供地手续时，采取的是签订土地使用权变更或补充协议的方式，不改变不动产权利人。对存有多个权益主体的，不动产权利人需要进行权益整合，形成单一主体后申报、实施。需由政府收回的，采取征收或协议收购等方式处理。
对于不动产权利人申报的，实际上跟目前城市更新项目拆建、整治类申报审批程序一致，都是由区主管部门受理申报，认定后进行规划方案的统筹研究，组织相关部门会审，履行规划研究程序后，由区主管部门编制形成处置方案，并报区政府审批，审批以后依据批复文件办理相应的供地以及开发建设手续。对于政府征收的，按照国有土地上房屋征收相关规定程序办理。对于协议收购的，按照土地收储相关规定程序办理。
谢谢。
南方日报：其他相关部门对于盘活烂尾楼和其他工作，日常管理的一些其他方面的工作？谢谢。
罗敏：谢谢这位媒体记者的提问。
城市管理和综合执法部门主要是依职责，配合各区政府和自然资源部门对“烂尾楼”进行整治处理，具体主要是依据各区自然资源部门出具的审核意见，然后依法依规进行处置，《办法》第11条第4项，项目停工前有超批准面积等违法建设的，经市自然资源分局审核并出具意见允许在满足房屋结构安全、消防安全和规划要求的前提下予以保留使用的，由区城市管理综合执法行政主管部门对建设用地上违法违规建设行为进行处罚。《办法》第18条第二项，不符合城市容貌标准的，区城市管理和综合执法部门应按照市容环境管理，相关法律法规依法处理。
我的回答完毕，谢谢。
人民法治：“烂尾楼”项目建成后质量和消防按照什么标准组织质量验收？谢谢。
黄春：属于拆除重建的，工程质量和消防按照现行相关标准进行验收；属于续建的，原有部分按照报建当时执行的标准进行评估鉴定，新的续建部分按照现行相关标准进行验收；属于违章加建的，在完成行政处罚等工作后，加建部分按照报建当时执行的标准进行评估鉴定。谢谢您！
朱清发：今天的发布会到此结束。若媒体朋友还有需要进一步了解的内容，会后可以跟相关单位沟通，谢谢！
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