中国业主苦物业管理久矣。
就像花钱请了保姆来家做事，结果保姆不但没有服务的自觉，还反客为主，拿着你的钱在家里当大爷，这也不许你做，那也不许你做。如果你敢顶嘴提意见，可能还会挨打。隔三差五，她还会巧立名目找你要钱。更奇葩的是，很多时候，你还赶不走她。
业主们也没什么好的选择。连万科这样的头部物业管理公司，都被送过“做啥啥不行收钱第一名”的锦旗，还被曝出上门暴力催收物业费的新闻，其他物业公司的口碑和水准就更可想而知了。
万科都这样，你还能指望什么？有些成立业委会的小区可能会好点，当然前提是业委会的人够专业愿尽力，否则也是换汤不换药。
去年，著名歌手李荣浩吐槽自己小区的物业公司，“物业这个机构到底是为了方便我们住户，还是为了难为我们住户而设立的。”“训你跟训孙子的口气一模一样。”李荣浩的房子，不用想了，肯定是豪宅。再贵的房子，物管跟不上，住起来一样闹心。
连有钱有势的名人都被当孙子训，何况普通人？绝大部分小区业主只能捏着鼻子忍着。
但也不能一直被你骑在脖子上欺负呀。
国内的物业一时半会指望不上，国外的咋样？
近日，苏州一个叫“白塘景苑”的小区就引进了日本物业来管理。小区搞了一个盛大的欢迎仪式，场面极其热烈，业主极其欢欣。现场热火朝天，像过年一样。
日本人来了，很多人被刺激到了，有人甚至认为这是民族耻辱。兄弟，至于吗？以前日本人来，是为了占领中国。现在日本人来，是为了服务中国人。这是好事啊，说明中国站起来富起来强起来了。他们干得好，咱就夸；干不好，咱就骂。很简单的事，不要扯太远。
外来的和尚能不能念好经，有待观察。但日本物业公司的管理服务水准，确实要甩国内同行几条街。
在日本，物管人员是一个技术工种，不是随便一个大爷就能胜任的。
日本有三种“公寓管理员”：管理业务担当者、公寓管理士、公寓管理员，他们都要先经过严格的培训和考试，必须持证上岗。因为他们足够专业，工作效率很高，所以只需很少人就能管理好一处物业。日本的小区没有围墙，负责社区安全的是警察，物管可以把精力更好集中在为业主服务上。
日本物业管理行业分工明确，维修、维护、保洁等工作都外包给专业公司，物管负责沟通协调，实现集成管理。
日本公寓不是到管道堵了屋顶漏水了，才会找物业疏通堵漏，而是事先就有既定的维修计划方案，进行预防性维修。比如，物业会每年用高压清洗装置疏通一次下水道；五年修一次屋顶防漏系统，十年大修一次；十年全部翻新一次外墙；三个月检查一次电梯，十五年更换一次。
日本很多三四十年楼龄的公寓，看上去比中国新建不久的房子还要新还要干净，这就是管理维护得好。
当然，日本公寓业主交的钱也不少，房子越老交的越多。但整栋楼的维护费用，是由全体业主均摊的，交多少和怎么用，物业也都会公布出来，不敢有猫腻。
日本物管公司不像国内这么多，很多都是百年老店，非常爱惜自己的品牌。坑业主这样的事，在日本连想都不敢想，有没有法律？？？？一旦出了这种事，估计会有人负疚自杀。
业主也不会赖账。如果不缴纳物业费，日本法律有专门条文支持业委会在小区公开业主的姓名。不但没了名声，还会被告上法庭。
日本政府也不管维修基金，管理者是业委会和物管公司。这笔钱，买房子时就要缴纳。缴多少，也都是平摊，不存在争议。开发商卖楼时，也要缴纳一笔维修基金。开发商缴纳的这笔钱，要多过业主缴纳维修基金的总和。维修基金使用时，物管公司提出预算，业委会负责审核。
物业管理公司是由业委会选雇的。业委会由3至7人组成，每届任期2年，成员由所有业主轮流担任。委员会成员不领取报酬，不受任何外来权力操控。
日本政府也制定了一系列法律法规，明确了业主和物管的权利和义务，各方在维护自身权益方面，都有法可依有章可循，所以双方很少出现矛盾纠纷。日本起码有30部法律对应小区物业管理，任何可能出现的问题，都能在法律条文中找到解决依据。
真正的法治国家，做事很简单，一切按照法律来，所以办事效率高，社会矛盾较少。
另外，日本还有住宅管理协会等机构，负责指导作为协会会员的物业管理公司进行科学化的管理，并处理业主投诉等。
由此可见，日本的物业管理水平高，是有多方面原因的，不仅仅是物业管理公司优秀。
进入中国之后，他们要面对的是一个和日本截然不同的市场环境。首先，中国的法律法规和日本有很大不同。另外，如何搞定业主群体，也极考验日本人。面对同行的竞争甚至是诋毁，日本人又怎么处理？
苏州白塘景苑现在引入的物管，是日本大和宝业。它不是首家进入中国市场的日本物管公司。日本永旺永乐（江苏）物业比大和宝业要早一年成立，它于2012年底合资成立，合资的公司是苏州本土企业，叫苏房物业，也是苏州白塘景苑的前任物业。2018年，公司转为永旺永乐株式会社100%控股。所以，白塘景苑的前任物业也可以说是日本物业。
这次因为永旺物业合约即将到期，加上永旺在聘期间不作为，导致很多业主不满，于是就有了大和宝业的入场。
虽然是亚洲排名靠前的物管公司，但是永旺在中国的投诉也不少。很多问题，不能说永旺不想解决，但是在中国的特殊环境下，完全照搬日本那一套肯定是行不通的。不本土化，只能是死路一条。如何本土化，又极考验智慧。总之，外来和尚想在中国念好经，并不容易。
日本物管公司入华，总体来说是个好事。抛开民族问题不谈，不管黑猫白猫，能抓住老鼠的就是好猫。我相信，一个服务上佳收费合理的日本物业公司，和一个诸事不理收费还贵的国内物业公司，两者摆在一起，正常业主都知道怎么选。
毕竟，没人愿意花钱请个大爷供在家里。
