市场概述
政策先稳后紧，年底探底改善
上半年调控以监管经营贷、严炒学区房、规范房企为主，下半年调控趋紧，“离婚限购”、规范新房样板间、海淀部分小区施行二手参考价、房贷趋紧等调控后，市场释放下行信号带来市场下降，年底降准、降息释放信贷宽松信号，调控已触底开始改善。
市场先涨后跌，全年成交创新高
市场节奏加快，上半年市场上行触顶；下半年下行触底，年底回暖，全年全市、豪宅再创近5年新高，豪宅成交量涨幅超全市1倍之多，成交均价环比去年上涨2%-8%。近年豪宅地块供应短缺，海淀豪宅项目均采用摇号销售，市场可售项目减少，市场需求向二手豪宅转移。高品质豪宅受供地条件及房企流动性风险限制开发难度极大，未来因其稀缺性新房、二手价格涨幅优势明显。
明年上半年政策环境利好，市场逐步恢复正常
12月6日中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”；次日中国经济年会发改委再提“房地产是支柱产业”，为明年利好的政策环境吃下了定心丸。10月开始，高层密集发声，改善房地产信贷环境，满足合理资金需求，明年上半年房产政策利好，信贷有望进一步宽松。
长期来看市场将呈现“上行-顶峰-下行-低谷”螺旋式上升的趋势，过热、过冷的市场都会被政府所纠正。2021年经历了上行期的顶峰，几乎已经到了下行期的低谷，年底市场已经开始回暖。
预计明年上半年市场将持续恢复回暖，下半年在政策不收紧的情况下，市场需求释放可能带动市场增长，但全年成交将达不到今年的水平，预计市场成交量将微降5%左右，豪宅成交量预计下降5%-10%，主要源于新房豪宅供应下滑带动。明年预计不会出台特殊政策，整体豪宅成交价趋稳。
全市成交
市场置业情绪高，新房成交创6年半年度新高
2021年成交量为6.4万套,环比上涨31.74%，成交量超越2016年再创新高；2021年成交均价为5.19万/㎡,环比上涨1.28%。
上半年北京调控政策未明显收紧，整体新房市场继续延续去年的火热，市场置业情绪高。下半年开始调控收紧，离婚限购、样板间标准化、房贷趋紧等调控通过市场预期和打压供需两端带来市场成交下滑，但由于市场需求稳定，成交下滑幅度较小，全年成交仍创下2016年来历史新高，说明市场需求保持坚挺，房企熬过这个冬天，明年能够顺利开发和交房，市场成交或将在明年下半年上行。
全市二手先涨后跌，成交量创近5年新高
2021年成交量为19万套,环比上涨12.64%，创近5年新高；2021年成交均价为6.61万/㎡,环比上涨6.82%。上半年市场火热，下半年开始市场开始下行，在9-10月触达市场低点，年底开始回暖。
上半年北京房产调控主要集中在学区房、经营贷及房产中介业务规范以打击投机炒房，对市场的正常需求影响较小，市场预期暂未发生转折，市场成交量盘踞高位，成交价稳中攀升。
下半年深圳、上海调控带来的市场下行预期向北京传导，加上离婚限购、房贷趋紧等调控继续打压市场需求，市场成交持续下滑，并在10月触达最低点。从10月开始房企暴雷，风险传递，市场陆续释放房贷宽松信号，市场成交量价开始回暖。
专家点评
2021年成交仍创近年来新高，打破往年成交涨跌周期，受政策调控和预期影响整体呈现先涨后跌的态势。2021年内经历市场的大涨大跌后，市场的涨跌幅度已基本饱和，政府已出手调控，既不会让市场大涨也不会大降，年底市场持续释放房贷宽松信号，成交已开始回暖，预计明年上半年市场将持续回暖恢复到正常水平，市场供需趋稳。
豪宅成交
全年成交量创近5年新高，豪宅新房成交加快
2021年成交量为5123套,环比上涨63.83%，成交量创近5年新高；2021年成交均价为7.76万/㎡,环比上涨7.71%。
上半年开始开发商“春节不打烊”，抓住火热的市场时机加紧推销，上半年市场火热，6、7月冲刺半年度节点成交更是达到巅峰。下半年随着库存消化、供应乏力，政策调控收紧，市场观望情绪浓厚带来成交降温。
10月降至最低点后，市场开始供应，学府壹号院、圆明天颂大盘供应，由于采用摇号销售，开盘即售罄带动了市场的回暖。
全年成交量创近5年新高，成交价稳中有升
2021年成交量为4625套,环比上涨27.31%，创近5年成交新高；2021年成交均价为9.25万/㎡,环比上涨8.10%。
从整年的成交趋势来看，豪宅市场在9月才出现下滑，主要源于前期深圳、上海调控政策的渲染以及北京调控收紧带来的市场预期降低，消费者观望市场，预期房价下降而选择不出手。
而随着10月市场开始市场房贷放款信号，市场预期有所好转，成交也在11月有所回暖。相比全市二手市场，豪宅二手成交量价波动性较小，成交价始终保持稳中有升的态势，说明豪宅具有保值增值属性，抗风险能力强。
专家点评
豪宅市场稳定性强，即使在整体市场下行市场下，豪宅成交量下降，但房价依旧保持坚挺。明年年初房贷、信贷环境改善，市场预期转好将带动市场继续回暖恢复到正常水平。
当前市场豪宅新房供应可售项目乏力，多数供应可能因为摇号、房企风险和出售意愿度等原因而不能在市场上公开销售，市场选择空间或将向二手转移，加上房贷放松或将带来二手豪宅成交加速回暖，房价趋稳。
免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。
