险资入股房企已是司空见惯，很多大房企的背后，都有险资的身影。但是今年以来，包括万科、金地集团、华侨城、金融街在内的多家企业遭遇险资减持，这在往年很少见到。近日，继泰康系董事对阳光城三季报投出反对票以及董东辞职之后，泰康系不断减持阳光城，昔日入股时签订的对赌协议也面临失效。
值得关注的是，险资一边减持地产股，一边加码房地产大宗交易的收购，甚至成为首批公募REITs的最大战略配售机构投资者。在房地产行业面临转型的背景下，险资是逃离者还是调仓者？
多家房企遭遇险资减持：险资在逃离还是调仓？
2021年以来，包括金地集团、华侨城、阳光城在内的多家房企遭遇险资减持股份。来源/IC photo
从对赌协议到减持，泰康舍弃阳光城
从签订对赌协议到减持阳光城股份，泰康与阳光城的纠葛令人唏嘘不已。去年9月，阳光城就引进泰康系作为第二大战略股东，控股股东阳光集团对阳光城未来十年的利润作出承诺，若无法完成，阳光集团将差额补偿给阳光城。同时约定在泰康持股比例降至9%以下时，另行协商。
今年12月27日，阳光城发布公告称，公司股东泰康人寿及泰康养老拟通过协议转让方式减持公司合计7.41%的股份，同日，泰康养老通过大宗交易减持其持有的公司8280.77万股无限售流通股份，占公司总股本的2%。本次股份减持完成后，泰康系持股比例从13.53%骤降至3.997%。
12月29日晚，阳光城发布公告称，现泰康持股比例降至3.99%，若阳光城未完成《合作协议》中的年度业绩，阳光集团将不涉及业绩补偿。这也意味着，泰康系与阳光城签定的十年业绩对赌协议面临失效。
由此可见，泰康系当初以每股6.09元的代价入股阳光城，入股一年多又以每股不足3.05元的价格减持，无疑面临腰折般的损失，但似乎又不得不及时止损。
而这从今年10月泰康系对三季报投出反对票就已经出现端倪。当时泰康系的两位董事陈奕伦、姜佳立投出反对票，其理由是需要管理层合理解释三季度所表现的经营恶化。面对房地产急转直下的形势，泰康坐不住了。
12月21日，泰康系的董事陈奕伦申请辞去阳光城董事职务。据悉，陈奕伦是泰康人寿董事长陈东升之子。由此，泰康系退出之意很是明显。
事实上，减持阳光城股份的不仅是泰康系，还有阳光城董事长朱荣斌。12月22日，朱荣斌减持了454.61万股无限售条件流通股，减持价格为每股3.3元，套现约1500万元。
在二股东泰康系退场之后，双方的合作也将终止，阳光城的日子更不好过。
12月28日，阳光城发布控股股东8243万股被司法冻结的公告。阳光城表示，阳光集团可能存在流动性风险，相关问题尚在进一步处理中，有可能面临诉讼、仲裁、资产被冻结等不确定事项。
业绩下降、债务危机等成险资减持地产股诱因
与以往相比，近期多方面消息显示，险资正在加速减持房地产股。
除了泰康之外，大家人寿今年也在不断减持金地集团。11月13日至12月8日，大家人寿累计减持金地集团总股本的5%。11月18日至11月19日，大家人寿减持金地集团总股本的1.05%。
最近的消息显示，12月15日至12月23日，大家人寿合计减持金地集团股份2.26亿股，占金地集团总股本比例达到5%。此次权益变动后，大家人寿合计持有2.45亿股股份，占金地集团总股本股份5.43%。
资料显示，大家人寿原本持有金地集团约9.22亿股股份，持股比例约20.43%，是金地的第二大股东。自9月16日，大家人寿9年来首次减持金地集团股份之后，便一发不可收拾。
从财务数据来看，今年前三季度，金地集团录得营业收入约538.84亿元，同比增加33.25%；归属于上市公司股东的净利润约33.09亿元，同比下降33.72%，是增收不增利的典型企业。
华侨城也遭遇前海人寿方面减持股份。4月14日至7月12日，前海人寿及其一致行动人以均价9.34元/股完成减持8047.37万股。10月，华侨城发布公告称，前海人寿及其一致行动人华计划减持不超过1.64亿股股份。截至目前，前海人寿及其一致行动人钜盛华共计持有华侨城约6.55亿股股份，占总股本的7.99%。
事实上，2021年以来，多家房企遭遇险资减持股份。其中包括中国人寿减持万科A、招商蛇口股份；泰康人寿减持保利发展、阳光城股份；和谐健康减持金融街股份；君康人寿减持首开股份等。
在业内人士看来，险资减持地产股的原因各不相同，但是今年异常频繁的出现，与大环境不无关系。其中，中国银保监会于2020年11月发布的《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，提到保险资金财务性股权投资标的企业不得直接从事房地产开发建设等。另外，2021年随着房地产调控方式、力度出现显著升级，购房者置业情绪偏弱，房企业绩明显下滑。尤其是房企接二连三的美元债务违约令房地产行业面临信任危机，这些均成险资减持房企的原因。
值得关注的是，因为部分房企出现的流动性危机，险资踩雷者也不少，其中，包括持仓华夏幸福、中国恒大的平安人寿。今年，平安人寿及其一致行动人意外地成为华夏幸福第一大股东。9月9日，华夏幸福发布公告称，控股股东华夏控股所持有的股票被可交换债券的受托管理人及相关金融机构执行强制处置程序，导致持股比例被动下降。发生这样的权益变动后，平安人寿升级为第一大股东。
一边减仓，一边发力收购房地产大宗业务
面对出乎以往的减持，险资会逃离房地产吗？事实上，险资对房地产的投资并非全线收缩。他们一边减仓，一边发力收购房地产大宗业务，而且在市场内表现非常活跃。
众所周知，今年，平安人寿斥330亿元巨资收购凯德集团部分核心资产，这是一个由6家来福士股权组成的资产包，还有和谐健康以90.6亿元购买了北京国贸地标SK大厦。其有望成为2021年中国单体项目最高交易金额。
除了单体项目，项目公司的股权也在险资的收购范围之列。12月24日，据北交所披露，泰康人寿在减持阳光城的同时，接手华侨城转让的上海鲲鹏置业有限公司50%股权，挂牌价格为4.86亿元，最终成交价格为5.11亿元。上海鹏鲲置业名下资产为上海市闵行区浦江123-3地块，总建筑面积13.62万平方米。
此外，保险机构是首批公募REITs的最大战略配售机构投资者。12月28日，在戴德梁行举办2021年终线上发布会上，高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰透露，“今年6月，国内公募REITs市场正式落地。基础设施公募REITs底层资产收益稳定吸引了以险资为代表的中长期投资人。保险机构成为首批REITs项目最大的战略配售机构投资者，认购金额占比超过1/3。”
值得关注的是，投资保障性租赁住房成为保险机构下一步投资的重点。据中国银保监会新闻发言人在9月7日答记者问时表示，指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持，推动保险资金支持长租市场发展，会同人民银行推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
据戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北区资本市场部主管刘兵介绍，保险公司有配置房地产资产的需求，而且目前有很多渠道，直接买楼是最为直接的方式，可以称之为直接配置，一些间接配置是投入到某个房地产私募基金里，或者投入到开发商上市公司的股权里，还有给开发商做一些债券投资等，这些投资渠道都是保险公司配置不动产资产的选择。
虽然今年出现了部分险资减持地产股的现象，但在刘兵看来，险资在配置不动产过程中，会有一些调仓以及此消彼长的现象，都是比较正常的行为。从目前来看，保险公司并没有特别明显地一味地持有房地产资产或者投资上市公司股权，还是比较正常的资产配置调整。
