2020年最后一天，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。
具体来看，银行业机构分为五档：中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，对应房地产贷款占比上限分别为：40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，对应个人住房贷款占比上限则分别为：32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。如下表所示：
新闻就是这么个新闻。
这周有很多人询问北哥这一新规对房地产市场和个人买房有何影响，今天一并为大家解读一下。
01
新规对房地产市场有多大影响？
要问本次新规对房地产市场有没有影响？那肯定是有的。央行和银保监会虽然是在2020年最后一天出台规定，但郭树清主席早就说过了“房地产是最大的灰犀牛”，因此新规一定不是仓促出台，而是经过了较长时间的调研和论证。所以，新规也不可能对房地产市场一点影响都没有。但是北哥认为，新规对房地产市场的整体影响有限，短期影响不大。
首先我们回顾一下历史，在这次限制房地产贷款集中度之前，央行和住建部在去年8月就出台了针对重点房地产企业资金监测和融资管理规则，外界称之为“三道红线”，当时媒体反应也是非常热烈，觉得可能是压垮房企的最后一根稻草。但是从目前的效果上来看，也没有对房地产市场形成大的冲击，反而楼市销售在年底又续创了新高。
其次从新规本身来看，虽然本次新规给银行设定了五档，而且给五档也设置了明确的房贷占比上限，但是从具体执行标准来看，对银行的影响并没有那么大。从下表2020年6月底个人住房贷款占总贷款余额比例来看，第一档里只有建设银行、邮储银行超过了32.5%的上限，第二档只有招商银行和兴业银行超了20%的线，其余绝大部分银行都没有超标。（最新数据可能会有一定变化，但超标的银行绝不会太多）
截至2020年6月底个人住房贷款占总贷款余额比例
更为重要的是，为了避免“急转弯”，本次新规还给银行留了2-4年的过渡期，同时第三四五档的银行房地产贷款占比还可以上下浮动2.5个百分点。所以，整体来看，新规对大部分银行没有太大影响，对少数银行有影响但是也设置了过渡期，整体来看并没有大家想象的那么严重。
从长期来看，北哥觉得，不论是前期的“三道红线”，还是最近的“五档分类”，无疑都彰显了央妈坚决控制房地产市场杠杆率的决心。而控制杠杆率，对房地产市场是好是坏呢？
短期来看，或许会有冲击，但长期来看，显然是好事！
02
房贷利率会上涨吗？
很多朋友关注房贷利率，其实我在上一篇文章《2021年中国楼市十大猜想》里已经进行了预测，这里再重复一下。
直接说结论：2021年，房贷利率不具备大幅上涨的条件，稳中有降才是未来的长期趋势。
2020年，房贷利率是明显下行的。融360数据显示，与2019年相比，2020年全国首二套房的贷款利率均同比下降了0.31%，降幅为5年期LPR降幅（0.15%）的两倍还多。
展望2021年，虽然短期内由于央行发文限制银行房地产贷款集中度，房贷利率可能存在一定的上行压力。但是由于目前通胀水平已经回落至1%以下，未来通胀压力较小，而且海外主流经济体的利率都已降至零利率甚至负利率的极低水平，人民币过去半年已大幅升值且后续升值压力依然很大，在这种背景下预计国内实际利率很难有大幅上升的空间。再考虑到疫情依然还在反复，经济压力依然很大，特别是小微企业的困境还在延续，北哥预计未来实际利率大概率还会进一步走低。
作为个人来说，不用太过于担心房贷利率的事。
03
2021年，还要不要买房？
最后说一下大家更为关心的问题——2021年，要不要买房？
北哥觉得，我们讨论要不要买房，主要还是看需求。
如果你现在是刚需首套需求，那你根本不用考虑其他因素，买就是了。
这两天在公司，碰到几个年轻同事在聊买房的事。他们几个人正好都到了要结婚的年纪，在北京也都没有房，可以说是北京楼市最刚性的需求群体，买房没有任何商量的余地，无非是考虑在哪买、买多大的问题。在他们同一批来的几个人当中，有一个去年已经出手了，买了一个位置还不错的限竞房，虽然离交房时间还很远，但现在大家都很羡慕他，现在这么好位置、价格又能接受的限竞房已经没有了。
这其实反映的是一种非常普遍的现象。过去几年，虽然北京房价看起来并没怎么涨，但是越早买，选择空间还是越大，越晚就越被动。因为，好房子总是很抢手的，你不买，过几天就没了。所以，我建议刚需人群有能力还是越早买越好。
除了刚需首套，大城市改善型需求群体会越来越大，因为随着经济持续高速发展，人们的收入水平也在不断提升，之前那一大批只买了一套小房子的人，都会要置换（或者新买）一套更大的房子，这是人民群众对美好生活的向往，也是不可阻挡的趋势。
所以，房地产市场的繁荣，不会因为城镇化放缓就戛然而止的，更何况我们国家城镇化率才60%，离发达国家还有20%的差距，还远远没到结束的时候。
再回到个人买房的问题上来，这次新规对你买房有影响吗？
或许有，因为开头我们说了有四家银行或许已经超标了，下一步估计会控制新增房贷的发放，如果你选择这四家银行（或者少数其他银行），批贷可能会受影响。但是，你们知道中国有多少家银行吗？4000家。你非得在这四家申请房贷吗？换一家银行不就可以了。
对于个人房贷这种优质资产，大部分银行都是热烈欢迎的。
