国内物流圈有一句俗语：华东物流看上海，上海物流看青浦，青浦物流看e通。
虽然这句话有“过誉”之嫌，但青浦汇集了中国最知名的物流公司是不争的事实。这里是集聚着包括三通一达、德邦、安能、极兔速递在内的一大批知名物流快递企业，其中多家公司的总部都位于e通世界产业园区内。
e通世界是一家民营产业园区，成立于2010年，在产业园林立的上海，这家公司以独特的魅力成为了物流巨头们“最为信赖的房东”。近十年里，e通世界见证了壹米滴答的成长、极兔的扩张和安能的上市。
今天e通世界在上海运营了六个产业园区，总运营面积近60万平方米，入驻企业近千家，形成了现代物流、高端智能制造、信息科技、智慧医疗几大主导产业，成为上海产业园区中不可忽视的重要力量。
产业园的“慢生意”
“我们选择走这条道路的时候，黄银贤董事长就给团队两个建议。第一，我们做不了暴发户，赚不了快钱；第二，我们要有做服务的姿态，要以运营商的身份来定位自己。”e通世界总裁黄忠伟在接受《商业江湖》采访时如此表述。
e通世界总裁黄忠伟
e通世界起源于上海三银投资，三银发展早期主营科技涂料业务，是业内知名的涂料巨头，其油漆涂料产品被广泛用于各大知名建筑，如中国馆、杭州湾跨海大桥等。
2010年前后，虹桥枢纽完成规划，对区域内企业也提出了更高的环保要求。三银的涂料工厂正好位于“城市更新”的范围内，需要根据规划做新的调整。
三银投资董事长黄银贤决定在这块土地上兴建商务楼。
“当时有三种改建选择，一是商务楼，二是继续做厂房、仓库，三是做酒店或者医院。”黄忠伟说，因为土地属于工业用地，所以无法兴建医院和酒店，而如果继续建工厂仓库则有违“城市更新”的概念，因此他们最终在这块土地上兴建了办公园区，这就是e通世界的第一个项目——一个5万方的商务园区。
e通世界产业园区
就是在做这个决定的时，黄银贤董事长说了上述建议，“做产业园就要熬得住时间，这是一个慢生意。”
确实如此，e通世界的第一个项目就“十分难熬”。
“项目完工3-4年里，都很难租出去。”黄忠伟解释说，当时周边都是工厂，虽然他们的项目属于“稀缺资源”，但交通不便、商务配套也不健全。而且周边工厂都有自己的办公空间，并不需要租用他们的园区办公，真正需要租办公室的是那些“流动性很强的人群”，但遗憾的是当时这些用户很难招徕。
他们花了四年时间，才让这个商务园区的招租率达到70%。
但这几年也让e通世界总结了很多招商经验。
“2014年前后，我们将招商的方向做了一些调整，开始看现代物流相关的企业。”黄忠伟说，他们当时发现新入驻的几家企业都属于现代物流产业，他们开始分析这些企业入驻背后的原因，进而将现代物流产业视为主导。
同时e通世界开始着力打造自己的核心竞争力，提升品牌的知名度。
“我们当时的地理位置不如市区那么繁华，建筑也不如甲级写字楼那么漂亮，于是我们就做差异化竞争，开始重视企业服务这个职能。”黄忠伟说，就在那个时间e通世界建立了自己的企业服务团队，开始向产业园区运营管理方向发力。
2016年，e通世界将此前的商务园更名为产业园，聚焦产业板块。
“我们前期招商的时候并不聚焦，无论什么产业只要能交租金都欢迎入驻，但后来发现这很难提供企业服务，因为不同企业有完全不同的需求。”黄忠伟说，这倒逼着他们开始向产业聚焦。
而此时也正是青浦区大力发展物流产业的时节。青浦位处长三角中心地区，背靠虹桥枢纽，交通便利，高速纵横，优越的地理位置让青浦很快成为物流龙头的驻地。
物流龙头的入驻又带来了更多配套企业的到来，很快青浦辖区内的物流企业数量就快速增加。
“这些产业聚集有得天独厚的区位优势，龙头客户落地后就有了一定的基础，我们在这个基础上再进行培养补充。”黄忠伟说，这些年里他们围绕现代物流产业引入了许多周边公司，如物流金融、物流媒体、物流人才培养等。
“我们甚至专门从北京挖了一家物流传媒公司过来入驻。他们主要组织举办大型的物流行业论坛峰会，入驻后就会在我们园区内举办此类活动，这进一步增加了物流企业对我们园区的粘性。”
从主干企业到周边配套，在随后的几年里e通世界一步步的引入现代物流相关企业，最终形成了一个以物流为主体的生态圈——龙头企业发挥创新引领作用，配套企业可以在园区内建立自己的业务链接，甚至可以举办行业论坛、对接业务等，这给e通世界带来了明显的产业红利。
“我们的招商终于变得轻松了，相关的物流公司会主动要求入驻e通世界，我们的出租率在2017-2018年甚至达到110%。”黄忠伟说，当时一些高速成长的企业不断扩租，甚至在其他企业还没退租时，他们就会提前预付租金，因此将出租率提升到110%的水准。
物流产业成功后，e通世界又连续聚集了智能制造、医疗科技两个产业。
e通世界主导产业
“我们做这些产业都是顺势而为，科技类企业初创期可能在市区办公，但市区没有那么大的空间给他们做研发测试，所以随着企业的壮大他们会搬到我们园区办公；医疗科技产业则是青浦区重点打造的另一个产业方向，国际医学中心及远大健康城都在大虹桥辖区。”黄忠伟说，一个产业的成长都需要3-5年的时间，很多时候人为培养很难一蹴而就，反而需要借助产业自身发展的趋势，让他们在良好的产业氛围内自由成长。
发掘“外环沿线”价值
现代物流、智能制造和医疗科技产业平台的成功打造，给了e通世界“走出去”的信心。2017-2018年，e通世界走出自己园区，开始为其他园区、办公楼提供运营服务。
“市场上有能力做园区运营的团队并不多，很多办公空间空置、出租率低下。”黄忠伟说，他们主要针对“外环沿线”的办公空间做运营管理。
“选择在外环沿线的工业区内做空间运营是因为我们对这条发展道路比较熟悉。近几年随着“城市更新”有更多的实体企业需要搬迁调整，今天的他们和当初的我们一样面临类似的困局。”黄忠伟说，e通世界积累的经验能更好的服务这种空间，因此他们选定了“体量3万平方以上，租金在1.8-2.8元之间的项目”作为标的。
而另一个促使他们走出去的原因是，一直以来e通世界的项目都是“自持资产”，他们现有的6个园区都是自有物业。重资产模式让e通能更加自主的设定空间，给他们更大的底气，但同样重资产模式也面临“节奏缓慢”，投资时间过长等问题，因此在积累了成熟的运营经验后，黄忠伟想带领e通世界做一些“轻资产项目”。
e通世界园区布局
“上海外环沿线有几千万平方的空间没有被很好的利用，我们可以和业主合作帮他们更好的做空间运营。”从2018年到今天，e通世界做了4-5个轻资产项目的合作，“有政府空间也有民营园区，也有涉及区域地标性建筑的超高层写字楼。”
黄忠伟说，现在整个行业的发展也呈现出“外环办公空间崛起的趋势”。
一方面，越来越多原本在市区CBD租住的企业正在搬往外环的产业园区中，另一方面长三角其他省市的企业正努力向上海外环线靠拢。
“产业园区概念火起来后，对很多科创型企业有了更大的吸引力。与CBD相比，产业园区有一些便利性和政策福利，并且经过十年的发展，现在外环和市区的商业配套已经持平，外环也有麦当劳、肯德基和星巴克，而这里的租金只是市区内的1/4甚至是1/5。”黄忠伟说，外环园区的隐藏福利和高性价比都成为e通世界产业园吸引市区企业的亮点。
而对于长三角其他城市的企业而言，他们在上海开设分公司时同样会偏向于选择在外环一线的产业园区内办公。
e通世界产业园区
“长三角企业发展到一定阶段后，一定会来上海设立一个分中心，他们在选择办公地址时也会优先考虑外环一线的产业园区，这里租金和江浙相仿，交通便利，配套完善。”黄忠伟说，在这两种力量的叠加下，今天外环一线的产业园区正在受到越来越多的关注。
而这也是e通世界产业园选择外环线做空间运营的主要原因。“作为产业园区的运营者e通世界正努力发掘外环沿线空间的价值。”黄忠伟说。
